Kiedy potrzebuję świadectwa charakterystyki energetycznej?

• Przy sprzedaży istniejącego budynku lub lokalu
• Przy wynajmie istniejącego budynku lub lokalu
• Dla nowych budynków (od 28.04.2023) - dołączane do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie

Czy zawsze potrzebuję świadectwa dla mojej nieruchomości?

Nie. Świadectwo nie jest wymagane, gdy:

• Używasz nieruchomości na własne potrzeby (bez sprzedaży czy najmu)
• Zawierasz umowy inne niż sprzedaż czy najem
• Nieruchomość nie jest budynkiem ani częścią budynku

Jakie budynki są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa?

1. Zabytki
2. Miejsca kultu i działalności religijnej
3. Budynki przemysłowe i gospodarcze bez instalacji zużywających energię (poza oświetleniem)
4. Domy letniskowe (użytkowane do 4 miesięcy w roku)
5. Małe budynki wolnostojące (poniżej 50 m²)
6. Energooszczędne budynki gospodarstw rolnych (wskaźnik EP ≤ 50 kWh/(m²·rok))

Czy małe domy też potrzebują świadectwa?

Domy o powierzchni zabudowy do 70 m², budowane na własne potrzeby, nie wymagają świadectwa przy oddaniu do użytku. Jednak przy ich sprzedaży lub najmie świadectwo jest konieczne.

Nie. Miejsce parkingowe wyznaczone linią w garażu podziemnym nie wymaga świadectwa, ponieważ nie spełnia definicji "części budynku" według ustawy.

Co to jest "część budynku" w rozumieniu ustawy?

"Część budynku" to zespół pomieszczeń o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, np. lokal mieszkalny lub użytkowy.

Czy wszystkie rodzaje garaży traktuje się tak samo?

Nie. Istnieją różne rodzaje garaży, które mogą być traktowane odmiennie:

• Miejsca parkingowe wyznaczone linią
• Indywidualne garaże wydzielone ścianami (ażurowymi lub pełnymi) w hali garażowej
• Indywidualne garaże z własnym wjazdem z zewnątrz

Jak ocenić, czy konkretny garaż wymaga świadectwa?

Ocena zależy od indywidualnego przypadku. Należy wziąć pod uwagę:

• Konstrukcję garażu
• Wyposażenie (ogrzewanie, klimatyzacja, oświetlenie)
• Sposób użytkowania

Kto może pomóc w rozstrzygnięciu wątpliwości?

W przypadku wątpliwości najlepiej skonsultować się z osobą uprawnioną do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Taki specjalista może ocenić:

• Dokumentację techniczną budynku
• Stan faktyczny garażu
• Zgodność z definicjami ustawowymi

Dlaczego tak trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie o garaże?

Trudność wynika z różnorodności rozwiązań:

• Różne typy budynków
• Różne rozwiązania techniczno-instalacyjne
• Różne sposoby wydzielenia przestrzeni garażowej

Każdy przypadek może wymagać indywidualnej oceny.

Minister prowadzi centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków, który obejmuje m.in. wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.
Wykaz osób uprawnionych można sprawdzić pod niżej wskazanym linkiem:
https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych

Wykaz ten stanowi wiarygodne źródło informacji i pozwala na weryfikację czy dana osoba jest wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw.

Osoby sporządzające świadectwa funkcjonują na konkurencyjnym rynku. Ministerstwo nie pośredniczy między nimi a podmiotami zainteresowanymi uzyskaniem świadectw charakterystyki energetycznej.

Osoby uprawnione ogłaszają się w różny sposób (np. na stronach internetowych, w prasie lokalnej), są członkami organizacji eksperckich, świadczą swoje usługi indywidualnie, są pracownikami lub współpracownikami biur projektowych, firm konsultingowych i innych.

Ustawa nie nakłada takiego obowiązku, ale warto to zrobić.

Czy spółdzielnia musi sporządzić świadectwo przy przeniesieniu własności lokalu?

Nie. Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma takiego obowiązku przy zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu.

Kiedy trzeba przekazać świadectwo energetyczne?

1. Przy sprzedaży prawa własności
2. Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
3. Przy zawieraniu umowy najmu

Kto ma obowiązek przekazać świadectwo?

• Właściciel lub zarządca budynku/części budynku
• Osoba z spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu
• Osoba z spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu

Co z przekształceniem spółdzielczego prawa w odrębną własność?

To nie jest sprzedaż ani najem, więc nie wymaga świadectwa energetycznego.

Dlaczego przeniesienie własności lokalu nie wymaga świadectwa?

Jest to zmiana formy prawnej dysponowania lokalem, a nie umowa sprzedaży czy najmu.

Pamiętaj:

• Świadectwo jest wymagane przy sprzedaży i najmie
• Przekształcenie prawa spółdzielczego w odrębną własność nie wymaga świadectwa
• Zawsze sprawdź, czy Twoja sytuacja wymaga świadectwa energetycznego

Zgodnie z art. 63 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r., poz. 682) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60 tej ustawy (dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą), oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.

Niespełnienie tego obowiązku podlega karze grzywny na podstawie art. 93 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane.

Świadectwo należy sporządzić dla budynku, gdy przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu będzie budynek. Natomiast, gdy przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu będzie lokal, świadectwo musi być sporządzone dla lokalu.

W przypadku nowo wybudowanych budynków od dnia 28 kwietnia 2023 r. inwestor ma obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Czy wszystkie budynki w strefach ochrony konserwatorskiej są zabytkami?

Nie. Nie każdy budynek w strefie ochrony konserwatorskiej lub na obszarze historycznego układu urbanistycznego/ruralistycznego jest zabytkiem.

Co to jest strefa ochrony konserwatorskiej?

To obszar techniczny, na którym obowiązują:

• Ograniczenia
• Zakazy
• Nakazy

Celem jest ochrona znajdujących się tam zabytków, ale sama strefa nie jest zabytkiem.

Jakie są cele wyznaczania stref ochrony konserwatorskiej?

1. Ochrona tkanki zabytkowej
2. Ochrona walorów widokowych (ekspozycji)
3. Ochrona walorów krajobrazowych

Co chroni wpis obszarowy do rejestru zabytków?

Wpis obszarowy chroni charakterystyczne cechy przestrzeni, takie jak:

• Historyczne rozplanowanie placów i ulic
• Kształt i wielkość działek
• Relacje między zabudową, zielenią a otwartą przestrzenią
• Wygląd zewnętrzny budowli (skala, styl, materiały, kolor)

Czy budynki w strefie ochrony konserwatorskiej potrzebują świadectwa energetycznego?

Tak, budynki objęte wpisem obszarowym (np. w strefie ochrony konserwatorskiej) nie są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej.

Co warto zapamiętać?

1. Strefa ochrony konserwatorskiej ≠ zabytek
2. W strefach ochrony mogą powstawać nowe budynki
3. Ochrona dotyczy cech przestrzeni, nie zawsze konkretnych budynków
4. Budynki w tych strefach zazwyczaj potrzebują świadectwa energetycznego

Co można sprawdzić?

1. Wykazy osób uprawnionych do:
   • Sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej
   • Kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji
2. Wykaz budynków administracji publicznej:
   • Powierzchnia powyżej 250 m²
   • Z obsługą interesantów

Co się zmieniło od 28 kwietnia 2023?

Można teraz sprawdzić wykaz świadectw, który zawiera:

• Numer świadectwa
• Adres budynku
• Datę wystawienia i termin ważności
• Wskaźniki energetyczne (zapotrzebowanie na energię, udział OZE)
• Emisję CO2

Ważne informacje:

• Rejestr nie pozwala pobrać pełnego świadectwa
• Można zweryfikować, czy świadectwo zostało sporządzone
• Po świadectwo trzeba zgłosić się do osoby, która je sporządziła
• Zlecający może otrzymać świadectwo w wersji elektronicznej

Pamiętaj:

Nowe przepisy ułatwiają dostęp do podstawowych informacji, ale pełne świadectwo nadal trzeba uzyskać od autora.

Rola notariusza

• Odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie świadectwa
• Pouczy o karze grzywny, jeśli świadectwo nie zostało przekazane

Co się dzieje, gdy świadectwo nie zostanie przekazane?

1. Sprawa traktowana jest jako wykroczenie
2. Postępowanie opiera się na Kodeksie postępowania w sprawach o wykroczenia

Kto może zgłosić sprawę?

• Najczęściej Policja (główny oskarżyciel publiczny)
• Organy administracji rządowej i samorządowej
• Organy kontroli państwowej i samorządowej
• Straże gminne (miejskie)
• Osoba, która nie otrzymała świadectwa

Gdzie odbywa się rozprawa?

Sprawy rozpatruje sąd rejonowy (I instancja)

Kto nakłada kary?

Sąd, na wniosek osoby, która nie otrzymała świadectwa

Pamiętaj:

• Nieprzekazanie świadectwa może skutkować karą grzywny
• Procedura jest regulowana przez prawo o wykroczeniach
• Warto dopilnować przekazania świadectwa, aby uniknąć problemów prawnych

Obowiązek sporządzenia świadectwa

Spółdzielnia mieszkaniowa musi sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej tylko w przypadku:

1. Sprzedaży budynku lub lokalu
2. Wynajmu budynku lub lokalu
3. Zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Kiedy świadectwo nie jest wymagane?

Świadectwo nie jest potrzebne przy:

• Ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
• Ustanowieniu odrębnej własności lokalu

Nowe obowiązki od 28 kwietnia 2023

Dla nowo wybudowanych budynków:

• Inwestor (w tym spółdzielnia) musi dołączyć świadectwo do:
  1. Zawiadomienia o zakończeniu budowy
  2. Wniosku o pozwolenie na użytkowanie

Podsumowanie

• Spółdzielnia potrzebuje świadectwa głównie przy sprzedaży i najmie
• Wewnętrzne zmiany praw do lokali nie wymagają świadectwa
• Nowe budynki zawsze muszą mieć świadectwo przy oddaniu do użytku

Nowe zasady od 28 kwietnia 2023

Jeśli masz świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku lub lokalu, musisz podać w ogłoszeniu:

1. Wskaźniki rocznego zapotrzebowania na:
   • Energię użytkową
   • Energię końcową
   • Nieodnawialną energię pierwotną
2. Udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową
3. Jednostkową wielkość emisji CO2

Ważne!

• Te informacje są obowiązkowe zarówno w ogłoszeniach, jak i reklamach
• Dotyczy to sprzedaży i najmu budynków oraz ich części (np. mieszkań)
• Obowiązek dotyczy tylko nieruchomości, które mają sporządzone świadectwo. Jeżeli nieruchomość NIE posiada świadectwa energetycznego, to jej właściciel nie musi publikować takich technicznych informacji o zużyciu energii.

Pamiętaj

• Jeśli masz świadectwo, musisz podać te informacje
• Jeśli nie masz świadectwa, nie musisz ich umieszczać w ogłoszeniu
• Warto przygotować te dane przed publikacją ogłoszenia